안녕하세요 여러분~ 부동산 경매 전문기업 (주)한국부동산경매정보입니다. 최근 집값 상승과 전세난 등으로 인해 내집마련 및 재테크 수단으로 부동산 경매가 주목받고 있습니다. 특히나 주택시장 안정화 대책 발표 이후 서울 아파트값이 하락세를 보이고 있지만 여전히 높은 시세차익을 기대할 수 있다는 점에서 투자자들의 관심이 뜨겁습니다. 하지만 이처럼 뜨거운 열기 속에서도 주의해야 할 부분들이 존재하는데요. 이번 시간에는 부동산 경매 시 반드시 알아야 할 사항들을 짚어보도록 하겠습니다.
아파트 경매 물건 중 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있나요?
권리분석이란 해당 부동산 등기부등본상에 설정된 근저당권, 가압류, 압류, 가등기, 가처분 등 각종 권리관계를 분석해서 낙찰 후 소유권 이전시 문제가 없는지 판단하는 과정입니다. 이러한 권리분석 결과 말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 인수하게 되고, 반대로 말소기준권리보다 늦은 권리는 소멸됩니다. 예를 들어 임차인이 전입신고 한 날짜가 말소기준권리보다 빠르다면 대항력이 발생되어 낙찰자가 보증금을 전액 인수해야 합니다. 또한 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등 특수물건 역시 입찰하기 전 철저한 권리분석이 선행되어야 합니다.
상가건물임대차보호법 적용대상인지 어떻게 알 수 있나요?
상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있습니다. 따라서 사업자등록 대상이 되는 건물로서 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하지 않는 경우에만 보호받을 수 있습니다. 지역별로 환산보증금(보증금+월세×100) 범위 안에 있어야 하며, 각 지역별 환산보증금 범위는 다음과 같습니다.
토지별도등기란 무엇인가요?
토지별도등기는 토지 위에 여러 개의 저당권 또는 지상권 등이 설정되어 있고, 이를 담보로 하여 대출받은 금액이 많을 경우 은행에서는 채권확보를 위해 공동담보로 제공된 토지 전체에 대해 임의경매신청을 하게 됩니다. 이때 토지만 매각되는 경우 기존 채무액만큼 배당되고 나면 남은 금액이 없어 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생될 수 있습니다. 즉, 토지별도등기가 있다면 감정평가서 상 ‘토지별도등기 있음’이라는 문구가 있는지 확인하시고, 만약 기재되어 있다면 어떤 내용인지 정확히 파악하신 후 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.
오늘은 부동산 경매 시 반드시 알아야 할 사항 몇 가지를 살펴보았습니다. 아무리 좋은 조건의 매물이라도 권리분석 실수로 인한 손해는 고스란히 매수자에게 돌아가기 때문에 사전에 꼼꼼한 조사가 필수입니다. 법원감정가와 실제시세 차이가 클 때는 신중하게 접근하시는 것이 좋습니다.
