양도세란 토지나 건물 등 고정자산의 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등 대통령령으로 정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득에 대해 부과하는 조세를 말합니다. 쉽게 말해 부동산을 팔 때 내는 세금입니다. 최근 정부에서는 다주택자에게 중과세율을 적용함으로써 주택시장 안정화를 꾀하고 있습니다. 하지만 일시적 2주택자나 1주택자라도 고가주택 보유자는 여전히 높은 세율을 적용받고 있으며, 장기보유특별공제 혜택도 받지 못해 세 부담이 큽니다. 또한 상속과 증여 시에도 많은 세금을 내야 합니다. 따라서 이번 시간에는 합법적으로 줄일 수 있는 다양한 절세포인트를 소개하고자 합니다.
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하면 중과세율이 적용되나요?
네 그렇습니다. 2018년 4월 1일 이후부터는 서울시 전역 및 경기 7개 지역(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개 지역(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군), 세종시 등 조정대상지역 내 소재하는 주택을 양도하는 경우 2주택자는 10%p, 3주택 이상인 자는 20%p 가산세율이 적용됩니다. 다만, 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 각 호의 요건을 모두 충족하는 임대주택 또는 가정어린이집용 주택으로서 일정 요건을 갖춘 주택과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 같은 영 제155조제19항 각 호 외의 부분 본문에 따른 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 위 규정을 적용합니다.
일시적 2주택자도 비과세 특례를 받을 수 있나요?
네 물론입니다. 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 단, 9억원 초과분에 대해서는 과세되며, 이때 농어촌특별세가 비과세됩니다.
상속받은 주택도 중과 대상인가요?
아닙니다. 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 중과되지 않습니다. 그러나 동일 세대원으로부터 상속받은 주택이라면 피상속인의 보유기간을 통산하므로 주의해야 합니다.
장기임대주택 등록 시 어떤 혜택이 있나요?
2018년 12월 31일까지 준공공임대주택으로 등록하고 8년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 해당 주택 양도시 100% 감면되고, 2019년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터는 70% 감면됩니다. 이 밖에 재산세 25~100% 감면, 종합부동산세 합산배제, 임대소득세 75% 감면 등의 혜택이 있습니다.
배우자 이월과세 제도란 무엇인가요?
부동산을 배우자에게서 증여받은 후 5년 이내에 양도하게 되면 증여자의 취득가액을 기준으로 하여 양도차익을 계산하는 제도입니다. 즉, 부부간 증여세 공제액 6억원을 활용하여 배우자에게 미리 증여한 후 양도하면 세부담을 줄일 수 있으나, 이러한 행위를 방지하기 위해 세법상 불이익을 주는 것입니다.
증여받은 자산을 이혼위자료로 주었을 때 어떻게 되나요?
이혼하면서 당사자 간 합의에 의하거나 법원의 확정판결에 의해 일정액의 위자료를 지급하기로 하고 동 위자료 지급에 갈음하여 당사자 일방이 소유하고 있던 부동산의 소유권을 이전했다면 그 자산을 양도한 것으로 봅니다. 따라서 이전 받은 사람에게는 양도소득세가 과세되는 것이며, 이전한 사람에게는 증여세가 과세됩니다.
부담부증여란 무엇인가요?
수증자가 증여재산에 딸린 채무를 부담하거나 인수하는 조건으로 증여받는 것을 말합니다. 예를 들어 아버지가 아들에게 시가 10억원 상당의 아파트를 증여한다고 했을 때, 전세보증금 5억원이 있다면 아버지는 보증금채무 5억원을 제외한 나머지 5억원에 대해서만 증여세를 내면 됩니다. 대신 아들은 자신의 명의로 된 임차계약에 대한 임대료를 아버지에게 지급해야 하는 의무가 생깁니다. 만약 자녀가 미성년자라면 부모가 법정대리인으로서 임대차계약을 체결했다는 점을 입증해야 합니다.
특수관계자와의 거래 시 유의사항은 무엇인가요?
거래상대방이 특수관계자인지 여부는 국세청 홈택스 홈페이지>조회/발급>사업자상태>사업자등록번호로 조회 메뉴에서 상대방 사업자등록번호를 입력해서 확인할 수 있습니다. 특히 가족 등 특수관계자와 거래할 때는 정상가격 대비 저가 혹은 고가로 거래했는지 여부를 반드시 검토해야 합니다. 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 등 합리적인 가액으로 거래금액을 결정해야 추후 문제가 없습니다.
자금출처조사란 무엇인가요?
직업, 연령, 소득 및 재산 상태 등으로 보아 자력으로 재산을 취득하였거나 채무를 상환하였다고 인정하기 어려운 경우, 세무서에서 소요자금의 출처를 제시하도록 해 출처를 제시하지 못하면 이를 증여받은 것으로 보아 증여세를 추징하는 것을 말합니다. 자금출처 조사 결과 취득자금의 출처를 제시하지 못한 금액에 대해서는 증여세를 납부해야 하며, 신고 및 납부를 하지 않았다면 정상 신고한 때에 받을 수 있는 신고세액공제(10%)를 받지 못하고 오히려 가산세까지 부담하게 됩니다.
미성년자인 자녀에게 현금을 증여해도 될까요?
자녀에게 현금을 증여한다면 금융계좌를 통해 이체하는 것이 좋습니다. 그래야 나중에 자녀가 스스로 돈을 인출하더라도 증여사실을 객관적으로 입증할 수 있기 때문입니다. 그리고 만 19세까지는 10년 단위로 2,000만원, 20세 이후에는 5,000만원까지 증여세 없이 증여할 수 있습니다. 참고로 성인이라도 사회 통념상 인정되는 생활비, 교육비, 결혼자금, 의료비 등은 증여세가 비과세됩니다.
