부동산 경매란 채권자가 채무자에게 돈을 빌려주고 받지 못했을 때 법원에 신청해서 강제로 매각하게 하는 절차입니다. 이 과정에서 발생하는 수익금을 배당받는 것이지요. 하지만 최근들어 부동산 경매가 대중화되면서 낙찰가격이 상승했고, 결국 시세차익보다는 임대수익 목적으로 접근하는 사람들이 많아졌습니다. 이번 포스팅에서는 부동산 경매 시장 현황과 전망 그리고 투자 방법에 대해 알아보겠습니다.
요즘 부동산 경매시장 상황은 어떤가요?
최근 몇 년간 부동산 경기가 호황이었고, 정부에서도 주택공급을 늘리면서 집값이 안정세를 보였습니다. 또한 대출규제 완화 등 다양한 정책들을 내놓으면서 많은 사람들이 부동산 재테크에 관심을 가지게 되었습니다. 그래서 작년 한 해 동안 전국 아파트 매매 거래량은 약 100만 건 이상이고, 서울시 내에서만 40만 건이 넘는 거래가 이루어졌습니다. 특히나 지방 광역시 같은 경우에는 전년 대비 2배 이상 증가했습니다. 이러한 현상 덕분에 지난해 말부터는 시중은행 담보대출 금리가 연 4% 이하로 떨어졌고, 전세난 심화로 인해 실수요자 뿐만 아니라 투자자들까지도 적극적으로 참여하면서 올해 1월~4월까지의 입찰경쟁률은 6:1 수준으로 역대 최고치를 기록했습니다.
앞으로의 부동산 경매시장 전망은 어떨까요?
현재까지는 계속해서 높은 경쟁률을 유지하며 상승세를 보이고 있지만, 앞으로는 어떻게 될지 아무도 모릅니다. 현재 우리나라 경제상황 자체가 좋지 않고, 미국발 금리인상 우려 및 국내 가계부채 문제 등 여러가지 악재가 겹치면서 불안감이 커지고 있습니다. 게다가 올 하반기 이후로는 입주물량이 크게 늘어날 예정이기 때문에 당분간은 하락세를 보일것이라는 의견이 많습니다. 그러나 장기적으로 봤을때는 여전히 매력적인 투자처임에는 틀림없습니다.
부동산 경매투자 시 주의해야 될 점은 무엇인가요?
가장 먼저 권리분석을 철저히 해야 합니다. 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기)보다 앞선 선순위 임차인이 있는지, 유치권 신고가 되어있는지, 등기부등본상 나타나지 않는 가처분, 예고등기 여부 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 만약 해당 물건에 대한 정보가 부족하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 다음으로 현장조사를 반드시 해야 합니다. 직접 방문하거나 전화통화를 통해 주변 환경 조사뿐만 아니라 세입자와의 면담을 통해 정확한 임대차 관계를 파악해야 합니다. 마지막으로 명도협상 단계에서의 협상전략을 수립해야 합니다. 점유자와 원만한 합의점을 찾지 못한다면 소송절차를 진행해야 하는데, 이때 변호사 선임비용 또는 강제집행 비용 등 상당한 금액이 소요되기 때문에 사전에 충분한 협의를 거쳐야 합니다.
저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾기 어려운 지금, 부동산 경매는 훌륭한 대안이 될 수 있습니다. 다만 철저한 준비 없이 섣불리 도전했다가는 큰 손해를 입을 수 있으니 신중하게 접근해야 합니다.
