한국부동산경매정보는 경매물건 정보를 제공하는 사이트입니다. 최근 부동산 시장에서는 아파트나 빌라 등 주거용 부동산 뿐만 아니라 토지 및 상가 투자자들이 늘어나고 있다고 합니다. 특히 상가는 수익형 부동산 중에서도 안정적인 임대수익과 더불어 시세차익까지도 기대할 수 있어서 인기가 많습니다. 하지만 전문지식이 부족한 개인투자자 입장에서는 접근하기 어려운 분야이기도 합니다. 이에 한국부동산경매정보는 다양한 종류의 물건들을 손쉽게 검색해서 살펴볼 수 있도록 서비스를 제공하고 있습니다.
토지/상가 거래 시 주의해야될 점은 무엇인가요?
토지는 다른 부동산과는 달리 용도지역이라는 개념이 존재합니다. 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분됩니다. 각 지역마다 건축물의 허용용도 범위가 다르기 때문에 이를 반드시 확인해야 합니다. 또한 개별공시지가와 실거래가를 비교했을 때 차이가 큰 경우 허위매물일 가능성이 높기 때문에 유의해야 합니다. 그리고 해당 토지 위에 건물이 있다면 등기부등본상 소유자와 실제 점유자가 일치하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 불일치한다면 계약 후 명도과정에서 문제가 발생할 수 있으므로 사전에 권리관계를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
권리분석이란 무엇인가요?
권리분석이란 쉽게 말해 낙찰받은 부동산에 대한 각종 권리 관계를 분석하는 것을 말합니다. 예를 들어 A라는 사람이 B라는 사람에게 돈을 빌려주고 근저당권을 설정했다고 가정해봅시다. 이후 C라는 사람이 D라는 사람에게 돈을 빌려주면서 근저당권을 설정했다면 이때 순위는 어떻게 될까요? 선순위 근저당권자인 A가 1순위, 후순위 근저당권자인 C가 2순위가 됩니다. 즉, 동일한 채권액이라면 먼저 근저당권을 설정한 사람이 우선변제권을 갖게 되고 나중에 설정한 사람은 변제받을 금액이 없습니다. 따라서 입찰 전 이러한 권리관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다.
입찰보증금은 왜 10% 인가요?
법원 경매 절차에서의 입찰보증금은 최저매각가격의 10% 이상이어야 합니다. 법원 경매절차 진행시 매각기일에 매수인(낙찰자)이 결정되지 않으면 다음 기일에 다시 경매가 진행되는데, 재진행되는 사건의 최초 감정평가액은 유찰되어 저감된 금액이기 때문에 처음 공고된 최저매각가격보다는 높게 책정됩니다. 이렇게 되면 당초 예정되었던 최고가매수신고인이 잔금을 납부하지 못해 보증금을 몰수당하게 될 위험이 커지게 됩니다. 그래서 통상 첫 번째 매각기일 이전에 집행관사무실에서 현황조사를 실시하는데, 조사 결과 새로운 임차인이 나타나거나 기존 임대차계약이 변경되는 등 변동사항이 생기면 채무자나 소유자는 심리적 압박을 느껴 일정금액을 지급하고 합의를 시도하기도 합니다. 만일 이럴 경우 이미 낸 입찰보증금을 포기하더라도 취하가능성이 높아지므로 일부라도 돌려받기 위해 미리 입찰보증금을 높여 받는 것입니다.
오늘은 많은 분들이 어려워하시는 ‘권리분석’에 대해 알아보았습니다. 내집마련 혹은 재테크를 위한 수단으로 주택 또는 상가를 매입하고자 한다면 꼼꼼한 권리분석은 필수겠죠? 앞으로도 더욱 유익한 콘텐츠로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
